공유 지분 토지 분할, 공유물 분할 등기 셀프로 해본 리얼 후기

나에게는 몇 해 전 돌아가신 아버지께서 남겨주신 땅이 있다.

아버지께서 돌아가실 때 모든 재산을 어머니께 돌렸지만 이 땅만큼은 나에게 상속했다.

토지의 소유가 친척과 공동 소유로 되어있었기 때문이다.

 

오늘은 공유 지분 토지를 분할 후 셀프 등기를 해 본 실제 후기를 남기고자 한다.

 

 

 

공유물 분할 셀프등기 후기

 

 

 

공유지분 토지 개념과 문제점

공유지분 토지란 하나의 토지를 여러 명이서 소유하고 있는 것을 의미한다.

여기서 여러 명이란 2명일 수도 있고, 3명일 수도 있고, 그 이상일 수도 있다.

부동산 재산에 대해 소유권을 확인할 수 있는 등기부등본을 확인하다 보면 소유주가 한 명이 아닌 여러 명이 나오는 경우가 있다.

또한 해당 토지에 여러 명이 비율별로 가지고 있는 경우가 바로 이에 해당한다.

 

얼핏 보면 함께 소유하는 것이 무엇이 문제냐고 생각할 수도 있지만, 공유지분 토지의 경우 내 것이지만 내 것 아닌 느낌의 재산인 느낌이 있다.

 

공유지분 토지의 가장 큰 문제는 토지에 대한 재산권 행사에 제약이 걸린다는 것이다.

토지를 매매를 하기 위해서든, 경작이나 건축을 하기 위해서는 토지 소유자들의 합의가 있어야 재산권 행사를 할 수 있다.

물론 대출의 경우 소유 지분만큼만 담보로 대출하는 경우 가능하기도 하다.

 

소유자가 여러 명이고 많을수록 합의를 도출하는데 어려움을 느껴 내 소유 토지를 내 마음대로 할 수 없는 상황에 놓일 수도 있다.

공유지분 토지

 

 

 

등기 신청 전 사전절차

공유지분 토지를 분할하기 위해서는 '분할신청 → 분할측량 → 분할결과 수령 → 공유물분할 등기 신청'의 과정을 거치게 된다.

 

공유물 분할에는 크게 두 가지 방법이 있다.

 

1. 협의에 의한 분할

공유자끼리의 원만한 합의가 이루어진다면 가장 스트레스받지 않는 좋은 방법이다.

토지 소유자끼리 원하는 장소에 원하는 토지모양을 각 지분에 따라 나누는 분할 방법이다.

 

2. 재판에 의한 분할

원만하게 협의가 성립되지 않는 경우 법원에 분할청구를 할 수 있다.

공유물 분할소송은 필수적 공동소송이며 공유자 전원이 소송 당사자가 되게 된다.

분할 시 아무 욕심 없이 서로가 원하는 대로 양보를 하거나, 이해관계가 일치하여 별문제 없이 분할하는 경우가 아니라면 서로 의견차이로 재판을 하게 될 수도 있다.

 

 

공유물 분할에 의한 공유지분 소유권 이전등기는 분할 후 진행하게 된다.

 

 

나의 경우 분할하는 토지의 모양이나 이익에 큰 매력을 느끼지 못해 상대방의 분할의사와 조정하여 분할 신청을 하게 되었다. (길에 인접하지 않은 맹지였음)
협의에 의한 분할을 하였으며 등기 전 토지분할을 위해 시청 토지 관련 과에서 토지 분할신청을 한 뒤 현장 분할측량까지 완료하였다.

공유지분이다 보니 신청과 모양 결정에 대한 것도 함께 가서 해야 빠르게 진행된다.

 

분할측량 후 2주 정도 되니 분할 결과가 집으로 날아오더라.

 

등기신청은 각 지방법원에 붙어있는 등기소에서 신청할 수 있으며 등기소 내 등기과가 따로 있었다.

 

 

 

공유물 분할 셀프등기 필요서류

부동산을 매입하는 경우 우리는 소유권 효력을 발생시키기 위해 소유권 이전 등기를 한다.

소유권 이전 등기를 하는 경우 보통 서류가 복잡하고 절차가 낯설어 수수료를 주고 법무사에 맡기는 경우가 많다.

하지만 요즘은 비싼 수수료를 아끼기 위해 셀프등기를 하는 경우도 많다.

 

 

나의 경우 난 수수료를 주고 법무사에 맡기고 싶었지만 공유지분 소유의 상대방이 원치 않아 함께 셀프등기를 해보게 되었다. 공유지분 소유주가 여러 명이면 더 복잡하겠지만 내 토지의 경우 친척과 함께 나 포함 2명이 갖고 있는 토지였다.

위임을 맡겨 한쪽에서 등기를 진행하는 경우도 있지만 두 명이서 함께 가면 절차가 훨씬 쉬워지게 된다.

 

 

<공유물 분할 셀프 등기를 위해 필요한 서류, 2안 가준>

1. 공유물분할계약서 2통 (검인받아 원본제출)

2. 취득세(등록면허세) 영수필 확인서 2통(필지별 각 1통)

3. 등기신청수수료 영수필확인서 2통 (인터넷 등기소나 현장 카드결제 가능)

4. 인감증명서 각 필지별 1통

5. 토지 및 임야대장 등본 각 필지별 1통

6. 주민등록표초본 양측 모두 1부씩 (주소 모두 나오며, 주민등록번호 전부 공개)

7. 등기필증 양측 모두 (비밀번호 넣기 위한 자료)

8. *공유물분할로 인한 소유권 이전등기 신청서 (각 필지별 1통)

9. 만약 한쪽이 오지 않는다면 위임장 필요(각 필지별)

 

 

 

 

각 신청 절차별 상세 후기

법무사에 맡기면 비용을 주고 간단하게 하겠지만 셀프등기를 하다 보니 시행착오가 많아 상세하게 적어본다.

 

1. 공유물분할계약서 : 양측 모두 (작성 후 검인 필요)

가장 먼저 해야 할 일이 공유물분할계약서를 작성 후 토지 시구군청 민원실 실거래 담당부서에서 분할계약서 검인을 받아야 한다. 등기소 내에도 검인과 취득세 내는 출장소가 있어 등기소 내에서 한 번에 해결할 수 있었다.

 

하지만 나의 경우 맨 첫 단추인 공유물분할계약서부터 문제가 발생했다.

사실 전날 서류준비를 위해 이것저것 다 찾아보고 서류를 준비해 놓았었고 셀프등기한다고 고집했던 상대방은 셀프등기를 많이 해봤다고 매우 자신만만했었다.

 

검색해 보았을 때 공유물분할계약서는 특별한 양식이 필요하지 않다고 했다.

또한 경험이 없던 우리는 공유물 분할 계약서가 토지 분할 전 분할하기 위해 지분을 계약하는 계약서로 이해하고 분할 전 토지부터 분할 시 소유 등을 상세히 적힌 인터넷 양식을 받아갔었다.

하지만 검인을 받으러 갔는데 일반적으로 사용하는 공유물분할계약서가 아니라고 검인을 해주지 않는 상황이 발생했다.

 

결국 기존에 내던 양식을 본떠서 등기소 구석에 있는 컴퓨터로 계약서를 새로 치고 있는 상황이 발생했다.

인터넷 검색으로 준비해 갔으면 금방 끝났을 이 상황이 구석에서 수정하다 보니 1시간 30분은 날려먹은 느낌이 들었다.

 

혹시 몰라 내가 겪었던 상황을 방지하기 위한 공유물 분할 계약서를 아래 서식으로 남긴다.

이 양식이 정해진 폼은 아니지만 내가 겪은 상황은 방지할 것으로 보인다. 물론 이마저도 검인 담당자마다 다를 수 있으니 꼭 확인하고 여러 양식 준비해 가면 좋을 듯하다.

 

(서식)공유물 분할 계약서.hwp

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2. 취득세(등록면허세) 영수필 확인서 : 각 필지별 1통

일반적으로 내 토지를 내가 분할하는데 취득세를 왜 또 내지?

이전에 냈던 영수필확인서 인가 생각하시는 분이 있지만 그렇지 않다.

새로 발급받고 취득세와 지방교육세를 새롭게 다시 내야 한다.

 

취득세 역시 해당 토지 시군구청 취등록세 담당부서 가서 납부를 해야 하지만 등기소 내 출장소가 있어 한번에 해결할 수 있었다.

다행인 것은 공유물 분할에 대한 취득세 감면 특례 조항이 있어서 그런지 원래의 취등록세를 그대로 내지는 않았다.

기간마다 다른 요율이 적용되는지 모르겠지만 나의 경우 2%가 경감되어 당초 30만 원 대의 산출세액이 납부는 4만 원대로 줄어들었다.

 

또 하나 황당했던 것은 옆 은행에서 납부하려 하니 ATM기에서 납부하라고 하는데 ATM기에서 카드납부를 하려 하니 비밀번호를 입력하라고 하는데 상대방은 카드 비밀번호를 모르고, 나의 경우 카드가 없었다.

시간은 쫓기고 속으로 애를 먹다가 고지서를 보다 보니 계좌이체 가상계좌가 있었다.

가상계좌 이체 후 다시 취득세 신고를 한 곳에서 영수증을 받을 수 있었다.

꼭 실물카드 등도 챙겨가자. 요즘은 삼성페이를 사용하다 보니 카드를 안 갖고 갔다가 얼마나 당황했는지 모른다.

 

 

3. 등기신청수수료 영수필 확인서 : 양측 모두

2개의 분할된 필지에 신청을 하므로 등기 신청 수수료도 2개가 필요했다.

인터넷 등기소에서 납부할 수도 있고, 현장에서 기계로 납부할 수 있다.

 

인터넷에서 전자로 하면 수수료가 13000원이라고 한다.

나의 경우 현장에서 15000원을 주고 마음 편하게 납부했다.

 

혹시 인터넷 납부를 하고 싶다면 대법원인터넷 등기소에 가서 발급받을 수 있다.

아래 링크 첨부하니 참고하기 바란다.

링크를 통해 대법원인터넷 등기소 접속 후 전자납부 > 등기신청수수료전자납부를 눌러서 들어가면 된다.

 

대법원 인터넷등기소 등기신청수수료 납부

 

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

 

*발급 후 납부번호를 등기에 기록해야 하니 영수증필확인서를 꼭 출력해 가자.

 

 

 

4. 인감증명서 : 각 필지별 1부

5. 토지 및 임야대장등본 : 각 필지별 1통

6. 주민등록표초본 (주소 모두 나오고, 주민등록번호 전부 공개) : 양측 모두

인감증명서, 토지 및 임야대장등본, 주민등록표초본은 행정복지센터에서 발급받을 수 있다.

하지만  정부 24에서 받으면 무료로 받을 수 있으니 무료로 발급받자.

 

 

 

7. 등기필증 : 양측 모두(비밀번호 기입 시 필요)

등기필증(등기권리증)은 제출 용도는 아니었다.

하지만 소유권 이전등기 신청 서류에 부동산고유번호, 일련번호, 비밀번호 입력을 위해 필요한 자료이다.

나중에 서류 작성할 경우 보고 기입하면 된다.

 

 

 

8. 공유물 분할로 인한 소유권 이전 등기 신청서 : 각 필지별 1통

9. 양측 모두가 참석하지 못할 시 위임장 필요

다른 것들은 시행착오가 있어도 시간이 걸려 따라갔는데, 등기 신청서를 적는 부분이 셀프로 하기 어려웠다.

등기의무자와 등기권리자, 등기필 정보를 모두 잘 입력해야 한다.

 

우리의 경우 제대로 이해하지 못해 잘못 적어 등기소 직원분이 하나씩 다 봐주었다.

일단 토지 분할을 하더라도 분할 토지들이 공유로 되어있기 때문에 하나의 필지를 소유주에 따라 지분을 넘기는 작업으로 이해하는 것이 쉽더라.

 

예를 들어 A가 단독 소유하고자 하는 필지의 경우 해당 필지의 B지분을 모두 넘기는 작업이라고 보면 된다.

헷갈리지만 구문을 잘해서 적는 것이 필요하다.

 

또한 모두가 참여하면 더 쉽게 끝나겠지만 한쪽이 오지 못한다면 위임장이 필요하다.

양식 아래 파일로 첨부하니 유용하게 이용하길 바란다.

 

04-3.공유물분할로인한소유권이전등기신청.hwp

0.06MB

01-2.위임장.hwp

0.03MB

 

 

 

 

그 외 도움이 되는 사항

시행착오가 있어 그런지 생각보다 오래 걸렸다.

오전에 끝내려고 10시부터 분주하게 움직였지만 12시 안까지 끝나지 못해 점심을 먹고 1시부터 다시 시작했으며 2시가 넘어서야 마무리 됐다.

 

등기를 접수하면 직접 받으러 올 것인지 우편으로 받을 것인지 물어보는데 나의 경우 거주지가 멀다 보니 우편으로 받기 위해 우체국에 가서 대봉투와 우편등기비를 지불했다.

 

등기권리증이 나오는 시간은 1주일 정도가 걸린다고 했다.

 

단독 등기를 셀프로 하는 경우 생각보다 쉽다고 들었는데, 공유물 분할 등기의 경우 양측의 지분을 정리하는 과정이 필요하다 보니 지분을 주고받고 하는 신청서 작성이 조금 어려웠다.

 

 

하지만 조금만 신경 쓰면 수수료도 아끼고 경험이 되어 향후 나에게 도움이 될 수 있는 누구나 할 수 있다.

한번 도전해 보자!