신한글로벌 액티브리츠 알아보기 (미국 부동산 펀드 투자, 배당금, 구성종목, 주가전망 등)

2023년 4월 상장한 삼성FN리츠 이후로 1년 3개월 만에 신규로 상장한 신한글로벌 액티브리츠.

높은 경쟁률과 관심으로 상장했지만 상장 첫날 주가가 급락하며 투자자에게 확신을 주지 못하고 있다.

 

오늘은 논란과 관심의 중심에 있는 신한글로벌 액티브리츠에 대해 알아보자.

 

 

 

 

신한글로벌 액티브리츠 알아보기

 

 

 

신한글로벌 액티브리츠 기본정보

국내 처음으로 실물자산이 아닌 글로벌 부동산 펀드 투자를 하는 리츠 상품으로 상장한 신한글로벌 액티브리츠.

자리츠로서 신한글로벌제1호리츠를 100% 보유하고 있으며, 신한글로벌제1호리츠는 미국정부 빌딩펀드, 프리사, 미국코어파트너펀드 등 미국 3개 개방형 부동산펀드에 투자하고 있다.

 

리츠명 : 신한글로벌액티브위탁관리부동산투자회사

설립일 : 2022년 3월 17일

자산관리회사 : 신한리츠운용

투자대상 : 미국의 3개 펀드 (USGB, PRISA, CBRE USCP)

기관투자자 대상 청약에서 38.7대 1을 기록하고, 일반투자자 대상 청약에서 120.37대 1의 경쟁률을 기록하며 2022년 이후 상장한 리츠 중 가장 높은 경쟁률로 많은 관심을 받으며 상장에 성공했다.

 

신한글로벌 액티브리츠 투자구조

 

 

 

 

배당금 정보

신한글로벌 액티브리츠는 지난 7월 1일에 신규상장한 종목으로 아직 배당금을 지급한 내역은 없다.

2년간 8.5%, 10년간 9.2%의 배당 수익률을 목표로 내세우고 있지만 시장에서는 우려감이 있다.

 

또한 투자설명서에서는 공모가 확정 금액을 기준으로 배당수익률을 표현하고 있다.

회사 측의 예상 배당금 및 배당수익률이므로 참고만 하기 바란다.

 

금리인하 시기가 늦춰지거나 미국 부동산 시장의 회복이 늦어진다면 배당수익률 역시 변할 수 있다.

하지만 목표대로 지급된다면 매우 높은 배당률임은 틀림없다.

해당 배당수익률이 이루어질 수 있도록 미국 부동산 시장이 살아났으면 한다.

 

신한글로벌 액티브리츠 배당금 목표

 

 

 

 

구성종목

투자비중은 미국정부빌딩펀드 51.8% / 프리사 39.8% / 미국코어파트너펀드 8.4%으로 투자하고 있다.

 

1. 미국정부빌딩펀드(USGB)

미군공제회와 Square Mile Capital 합병으로 미국 정부 관련 자산취득에 유리한 상품으로 2023년 글로벌 AUM 순위 66위에 위치해 있다.

 

펀드설정일 : 2012. 7월

Gross Asset Value : $3.8B

평균수익률 : 9.5%

투자자산 수 : 16개

임대율 : 92.8%

부채 비중 : 33.3%

 

미국정부빌딩펀드(USGB)

 

 

2. 프리사(PRISA)

50년 이상의 업력, 전 세계 1200명 이상 전문 인력을 보유하고 있으며 2023년 글로벌 AUM 순위 4위에 위치해 있다.

 

펀드설정일 : 1970년

Gross Asset Value : $30.7B

평균수익률 : 7.6%

투자자산 수 : 284개

임대율 : 92.4%

부채 비중 : 24.1%

 

프리사(PRISA)

 

3. 미국코어파트너펀드(USCP)

세계 최대 상업용 부동산 서비스 및 투자회사 CBRE 그룹의 부동산 전문 자산운용사로서 전 세계 1000명 이상의 전문 인력을 보유하고 있으며 2023년 기준 글로벌 AUM 순위 7위에 위치해 있다.

 

펀드설정일 : 2013년

Gross Asset Value : $11.5B

평균수익률 : 10%

투자자산 수 : 233개

임대율 : 94%

부채 비중 : 33.8%

 

미국코어파트너펀드(USCP)

 

 

 

 

시장의 지적과 주가 전망

높은 경쟁률을 보이며 많은 관심을 받으며 상장에 성공했지만 공모가 희망범위를 3000원~3800원으로 낮게 설정하고 확정된 공모가 역시 평균 리츠 공모가 대비 40% 하회하는 수준으로 평가받고 있었지만, 신한글로벌 액티브리츠는 상장 직후 8% 이상 하락하며 투자자들을 당혹스럽게 했다.

 

상장 직후 공모가 아래로 향한 것도 투자자들을 당황스럽게 했지만 이러한 주가 급락으로 배당 계획과 리츠 수익구조를 확인하기 위해 접속하는 홈페이지는 먹통이 된 점도 신뢰도를 떨어뜨렸다.

 

 

시장의 투자자들은 불안하고 있으며 불안 포인트를 크게 살펴보면,

1. 신한글로벌 액티브리츠가 신한라이프생명보험의 부동산펀드 수익증권을 인수한 것

리츠자산의 91.6%에 해당하는 상품이 신한라이프생명보험의 상품이었다.

신한라이프생명보험은 미국정부빌딩펀드(USGB) 51.8%, 프리사(PRIISA) 39.8% 등을 보유한 수익증권이었으며 2022년 7월에 신한글로벌액티브리츠가 인수했다.

 

2. 2022년 7월에 영입인가를 받은 신한글로벌액티브리츠의 공모기한 때문에 무리한 상장을 시도

2022년 직후 급격한 금리 인상으로 인해 리츠시장 역시 급격한 위축이 이루어졌다.

하지만 부동산투자회 사법상 리츠는 영업인가를 받거나 등록한 날부터 2년 내 발행 주식 총수의 30% 이상을 공모해야 한다는 규정이 있어, 자산가치의 높은 하락에도 2년 기한에 쫓겨 상장을 하게 됐다.

 

이러한 상황은 투자자들이 투자수익구조나 배당수익률을 믿을 수 있는지도 다시 의심하고 있는 상황이다.

 

하지만 미국 부동산 가격이 어느 정도 많이 빠져있는 상태이며, 하반기는 미 연준의 금리 인하 등으로 부동산 시장의 침체기를 벗어나기 위한 시장의 움직임은 향후에 주가에 유리한 방향으로 적용될 수 있다.

 

또한 고배당에 대한 투자자들의 관심과 미국부동산 시장의 회복에 대한 투자자들의 기대감이 상품 자산 가치를 높일 수 있어 긍정적인 흐름을 만들어낼 수 있다.

 

투자주의