주택담보대출 LTV / DTI / DSR 개념 알아보기

살아가다보면 누구나 갖게 되는 꿈.
그 꿈 중 하나가 내집장만이 아닌가 싶다.

하지만 현실은 집값이 너무 비싸 자신의 현금만으로 집을 장만하는 사람은 보기 드물다.

자연스럽게 대출을 찾게되어 주택담보대출을 알아보게 되는데, 이때 담보대출을 알아보다보면 자꾸 듣지만 헷갈리는 용어가 있다.
오늘은 그 용어인 LTV / DTI / DSR에 대해 알아보고자 한다.

주택담보대출 LTV, DTI, DSR 알아보기

주택담보대출 용어 : LTV (Loan To Valure ratio)

LTV라고 불리는 이 용어는 주택담보인정비율이라고 한다. 한마디로 '집의 가격에 비해 얼마나 빌릴 수 있는냐'를 나타내는 비율이다.

예를 들어보자.
현재 내가 10억의 아파트를 갖고 있다고 가정하자.
LTV가 60%라면 담보대출은 6억을 빌릴 수 있다는 것을 의미한다.
(10억 * 60% = 6억)

내가 주택을 담보로 대출을 받고자 한다면 내가 받고싶은 금액이 크더라도 내가 보유할 아파트의 담보가치에 따라 대출금액의 한도가 정해지게 된다.

부동산의 담보가치는 감정가격이나 시세를 평가해서 평가하게 되는데, 아파트의 경우 국민은행에서 고시하는 KB시세를 기준으로 하는 경우가 많다.

주택담보대출용어 LTV

 

주택담보대출용어 : DTI (Debt To Income)

DTI라고 불리는 용어는 총부채상환비율이라고 불린다.

내가 벌어들일 수 있는 '소득에 비해 얼만큼 빌릴 수 있는지'를 나타낸다고 보면된다. 한마디로 소득에 대한 대출비율을 의미한다.

돈을 빌려주는 금융기관도 돈을 회수해야되기 때문에 갚아야하는 돈이 대출자의 수입에 대한 일정비율을 넘지 않게 빌려주도록 하기 위함이다.

DTI를 조금 이해하기 쉽게 산식으로 표현하자면 아래와 같다.
DTI = <주택담보대출 상환액 (원금+이자) + 기타 대출이자 상환액> / 연간소득

마찬가지로 예를들어 연봉이 1억원인 사람의 DTI가 60이라고 가정한다면 연간 6천만원까지 빚 상환에 사용하라는 의미를 갖고 있다.
(1억 * 60% = 6천만원)

연간으로 생각하면 금액이 매우 작은 것 같아 보인다.
하지만 주택담보대출은 상환기간이 매우 길기 때문에 만약 30년 장기상환으로 생각을 해본다면 총 18억원까지 대출을 받을 수 있다고 보면 된다.
(6천만원 * 30년 = 18억원)

주택담보대출용어 DTI

 

주택담보대출용어 : DSR (Debt Service Ratio)

아마도 위에서 소개된 용어들에 비해 DSR이라는 용어는 실제 담보대출을 실행하려다보면 가장 많이 듣게 되는 용어일 것이다.

총부채원리금 상환비율이라고 불리는 DSR은 실제 대출자들에게 가장 큰 걸림돌이 되는 경우가 많다.

다른 용어들도 대출에 대한 한도를 규제하는 비율을 의미하는 것이라 똑같을 것 같지만 왜 다를까?

간단히 설명하자면 대출을 하고자 하는 자의 전체 빚을 모두 확인해서 해당 비율 아래만큼만 대출 해주는 것을 말한다.

위의 DTI = <주택담보대출 상환액 (원금+이자) + 기타 대출이자 상환액> / 연간소득 이었다면
DSR = 주택담보대출 상환액(원금+이자) + 기타 대출 상환액(원금+이자) / 연간소득 을 의미한다.

일반적으로 DSR이 DTI보다 엄격한 기준 조건이 되다보니 금융권에서 대출시에도 DSR을 강조하여 확인하는 경우가 많다.

 

 

 

주택담보대출 DSR 계산기

사실 설명은 복잡하게 해놓았지만 요즘이 어떤시대인가?

간단하게 계산할 수 있게 다들 만들어 놓은 사이트들이 많다.

아래는 올크레딧 사이트의 DSR / 신DTI 계산기이니 들어가서 참고 바란다.

 

부동산 DSR 계산기 들어가기

 

마무리하며

내집마련은 사회초년생부터 직장을 다니다보면 가장 처음 갖게되는 꿈일 것이다.
하지만 집값은 천정부지로 솟아있으며 10년을 일해도 집을 살 수 없는 현실은 매우 좌절스럽다.

어쩔 수 없이 금융권의 힘을 빌려 집을 사야하므로 주택담보대출은 아마 일반적인 근로자에게 매우 필요한 부분일 것이다.

실제 대출을 받을 때 내 조건을 은행에 불러주기만 하면 알아서 계산은 해주겠지만 미리 알아두면 대출받기전 내 부채에 얼만큼 대출이 가능할지 알 수 있는 척도가 될 수 있으므로 준비를 할 수 있을 것이다.

평범한 일상의 평범한 내집마련.
모두들 함께 이루는 날이 왔으면 한다.

 

 

주택담보대출용어 DSR